ขายที่ดินขอนแก่น — ตรวจเอกสารสิทธิให้ชัดก่อน แล้วค่อยตั้งราคา
คำตอบสั้น ๆ
ขายที่ดินในขอนแก่นควรเริ่มจากตรวจประเภทเอกสารสิทธิ (โฉนด หรือ น.ส.3 ก.) แนวเขตจริง ทางเข้าออก และข้อกำหนดผังเมือง จากนั้นตั้งราคาต่อตารางวาโดยอ้างอิงแปลงเทียบเคียงในรัศมีใกล้เคียง แล้วทำการตลาดกับกลุ่มผู้ซื้อที่ตรงกับการใช้ประโยชน์ของแปลงนั้น
ที่ดินขายยากกว่าบ้านตรงที่ผู้ซื้อแต่ละกลุ่มมองคนละเรื่องกัน คนซื้อเพื่อสร้างบ้านดูทางเข้าออกและน้ำท่วม คนซื้อเพื่อทำการค้าดูหน้ากว้างและปริมาณรถ ส่วนคนซื้อเพื่อลงทุนดูแนวถนนและโครงการรัฐ การประกาศแบบเดียวแล้วหวังให้ทุกกลุ่มสนใจมักไม่ได้ผล
ในขอนแก่นเรามักเจอแปลงที่มีปัญหาแนวเขตไม่ตรงกับที่เจ้าของเข้าใจ หรือทางเข้าออกที่ใช้กันมานานแต่ไม่ได้จดภาระจำยอม สองเรื่องนี้ควรเคลียร์ก่อนประกาศขาย ไม่ใช่รอให้ผู้ซื้อเจอเอง
กรอบราคาอ้างอิงในขอนแก่น
| ทำเล / รายการ | กรอบราคา | หมายเหตุ |
|---|---|---|
| ที่ดินติดถนนมิตรภาพ | ราคาต่อตารางวาสูงสุดในจังหวัด | หน้ากว้างและระยะกลับรถมีผลต่อราคามากกว่าจำนวนไร่ |
| ที่ดินในเขตเทศบาลนครขอนแก่น | ผันตามซอยและความกว้างถนนหน้าที่ดิน | ซอยที่รถสวนกันไม่ได้ทำให้ราคาต่างจากถนนหลักอย่างมีนัยสำคัญ |
| ที่ดินแบ่งแปลงย่านบ้านเป็ด/ท่าพระ | กลุ่มผู้ซื้อสร้างบ้านเป็นหลัก | ถนนโครงการ ระบบระบายน้ำ และไฟฟ้าประปาเข้าถึงหรือไม่ คือปัจจัยชี้ขาด |
| ที่ดินเกษตรในอำเภอรอบนอก | คิดเป็นราคาต่อไร่ | แหล่งน้ำ ถนนเข้าออก และประเภทเอกสารสิทธิมีผลต่อราคาชัดเจน |
ช่วงราคาด้านล่างเป็นกรอบประเมินจากทรัพย์ที่เราพบในตลาดขอนแก่น ใช้เพื่อตั้งต้นเจรจาเท่านั้น ราคาจริงขึ้นกับหน้ากว้าง ทางเข้าออก ผังเมือง สภาพอาคาร และภาระผูกพันของแต่ละแปลง
ขั้นตอนการทำงาน
- 1
ตรวจประเภทเอกสารสิทธิ
แยกให้ชัดว่าเป็นโฉนด น.ส.3 ก. หรือเอกสารประเภทอื่น เพราะขั้นตอนและระยะเวลาต่างกัน
1-3 วันทำการ
- 2
ตรวจแนวเขตและทางเข้าออก
ลงพื้นที่ดูหมุดหลักเขต สภาพทางเข้าออก และเปรียบเทียบกับรูปแปลงในระวาง
1 วัน
- 3
ตรวจผังเมืองและข้อจำกัดการใช้ประโยชน์
ดูสีผังเมืองและข้อกำหนดที่มีผลต่อสิ่งที่ผู้ซื้อจะสร้างได้
1-3 วันทำการ
- 4
ตั้งราคาต่อตารางวา
เทียบแปลงใกล้เคียงที่ซื้อขายจริง ปรับตามหน้ากว้าง ความลึก และระดับดิน
1-3 วันทำการ
- 5
ทำการตลาดตามกลุ่มผู้ใช้ประโยชน์
แยกข้อความและภาพให้ตรงกับกลุ่มสร้างบ้าน กลุ่มการค้า หรือกลุ่มลงทุน
ต่อเนื่อง
- 6
เจรจาและทำสัญญา
ระบุแนวเขต เนื้อที่ ทางเข้าออก และเงื่อนไขการรังวัดให้ชัดในสัญญา
1-7 วัน
- 7
โอนที่สำนักงานที่ดิน
ดำเนินการที่สำนักงานที่ดินในเขตที่แปลงตั้งอยู่ พร้อมตรวจยอดค่าธรรมเนียม
ครึ่งวัน
เอกสารและสิ่งที่ต้องเตรียม
- โฉนดหรือ น.ส.3 ก. ฉบับจริง
- บัตรประชาชนและทะเบียนบ้านผู้ถือกรรมสิทธิ์ทุกคน
- หนังสือยินยอมคู่สมรส (ถ้ามี)
- หลักฐานการชำระภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างปีล่าสุด
- แผนที่หรือพิกัดแปลง เพื่อใช้ประกอบการทำการตลาด
ข้อควรระวัง
- เนื้อที่ในเอกสารกับเนื้อที่จริงอาจต่างกัน หากไม่แน่ใจควรรังวัดก่อนตกลงราคาต่อตารางวา
- ทางเข้าออกที่ใช้ผ่านที่ดินคนอื่นโดยไม่ได้จดภาระจำยอม เป็นสาเหตุที่ทำให้ดีลล่มบ่อยที่สุด
- ที่ดิน น.ส.3 ก. มีข้อจำกัดและระยะเวลาดำเนินการต่างจากโฉนด ควรแจ้งผู้ซื้อตั้งแต่ต้น
- ที่ดินที่มีผู้เช่าทำกินอยู่ ควรเคลียร์สถานะการเช่าก่อนประกาศขาย
คำถามที่พบบ่อย
ต้องรังวัดใหม่ก่อนขายไหม
ไม่จำเป็นทุกกรณี แต่ถ้าหลักเขตหาย แนวรั้วไม่ตรงกับรูปแปลง หรือจะแบ่งแปลงขาย ควรรังวัดก่อน เพราะการพบปัญหาหลังตกลงราคาแล้วมักทำให้ต้องเจรจาใหม่ทั้งหมด
ที่ดิน น.ส.3 ก. ขายได้ไหม
ขายได้ครับ แต่ขั้นตอนและเอกสารต่างจากโฉนด และผู้ซื้อบางรายที่ต้องใช้สินเชื่ออาจติดเงื่อนไขของธนาคาร เราจึงแนะนำให้แจ้งประเภทเอกสารสิทธิอย่างตรงไปตรงมาตั้งแต่ประกาศ
ขายทั้งแปลงหรือแบ่งขายดีกว่ากัน
แปลงใหญ่ริมถนนมักได้ราคารวมดีกว่าเมื่อแบ่งแปลง แต่การแบ่งมีต้นทุนรังวัด ทำถนน และเวลาที่ยาวขึ้น เราจะคำนวณให้เห็นทั้งสองทางก่อนตัดสินใจ
คุยกับทีมขอนแก่นของเรา
โทร 086-4549122 หรือทัก LINE @house4sale ปรึกษาได้ทุกวัน ไม่มีค่าใช้จ่ายล่วงหน้า