บ้านและคอนโดใกล้มหาวิทยาลัยขอนแก่น — ซื้ออยู่เองหรือซื้อปล่อยเช่าให้คุ้ม
คำตอบสั้น ๆ
ทรัพย์รอบมหาวิทยาลัยขอนแก่นและโรงพยาบาลศรีนครินทร์ราคาสูงกว่าย่านใกล้เคียงราว 10–25 เปอร์เซ็นต์ เพราะมีทั้งผู้ซื้ออยู่เองและผู้ซื้อเพื่อปล่อยเช่า คอนโดหนึ่งห้องนอนอยู่ราว 1.2–3 ล้านบาท บ้านเดี่ยวราว 2.5–6 ล้านบาท และค่าเช่าหมุนตามปฏิทินการศึกษาเป็นหลัก
ย่าน ม.ข. เป็นตลาดที่คนซื้อสองแบบมาชนกัน คือครอบครัวบุคลากรที่อยากอยู่ใกล้ที่ทำงาน กับนักลงทุนรายย่อยที่ซื้อไว้ปล่อยเช่านักศึกษาและญาติผู้ป่วย ราคาจึงไม่ได้เคลื่อนตามต้นทุนก่อสร้าง แต่เคลื่อนตามระยะเดินและความสะดวกในการเข้าออกประตูมหาวิทยาลัย
สิ่งที่เรามักเตือนผู้ซื้อเพื่อลงทุนคือให้คิดผลตอบแทนจากอัตราการเข้าพักทั้งปี ไม่ใช่จากค่าเช่าเดือนเปิดเทอม เพราะสองตัวเลขนี้ต่างกันมากพอที่จะพลิกการตัดสินใจ
กรอบราคาอ้างอิงในขอนแก่น
| ทำเล / รายการ | กรอบราคา | หมายเหตุ |
|---|---|---|
| คอนโด 1 ห้องนอน รอบ ม.ข. | ประมาณ 1.2–3 ล้านบาท | ชั้นและวิวมีผลน้อยกว่าระยะเดินถึงประตูมหาวิทยาลัย |
| บ้านเดี่ยวใกล้ ม.ข. / ศรีฐาน | ประมาณ 2.5–6 ล้านบาท | บ้านที่แบ่งห้องปล่อยเช่าได้ราคาสูงกว่า |
| ค่าเช่าคอนโด 1 ห้องนอน | ประมาณ 5,000–9,000 บาท/เดือน | ตึงช่วงก่อนเปิดเทอม ว่างช่วงปิดภาคเรียน |
| ห้องเช่าใกล้โรงพยาบาลศรีนครินทร์ | ประมาณ 4,000–8,000 บาท/เดือน | ผู้เช่าเป็นบุคลากรและญาติผู้ป่วยระยะยาว |
ช่วงราคาด้านล่างเป็นกรอบประเมินจากทรัพย์ที่เราพบในตลาดขอนแก่น ใช้เพื่อตั้งต้นเจรจาเท่านั้น ราคาจริงขึ้นกับหน้ากว้าง ทางเข้าออก ผังเมือง สภาพอาคาร และภาระผูกพันของแต่ละแปลง
ขั้นตอนการทำงาน
- 1
ระบุเป้าหมายการซื้อ
แยกให้ชัดว่าซื้ออยู่เอง ซื้อให้ลูกเรียน หรือซื้อปล่อยเช่า เพราะทำเลที่คุ้มของแต่ละแบบไม่เหมือนกัน
1 วัน
- 2
วัดระยะเดินจริง
เดินจากทรัพย์ไปประตูมหาวิทยาลัยหรือโรงพยาบาลจริงหนึ่งครั้ง แทนการดูจากแผนที่อย่างเดียว
ครึ่งวัน
- 3
ตรวจเอกสารและค่าส่วนกลาง
ตรวจโฉนดหรือหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด ภาระจำนอง และหนี้ค่าส่วนกลางค้างชำระ
2-3 วัน
- 4
คำนวณผลตอบแทนทั้งปี
ใช้อัตราการเข้าพักจริงทั้งปีหักค่าส่วนกลางและค่าซ่อม ก่อนสรุปว่าคุ้มหรือไม่
1-2 วัน
- 5
เจรจาและโอน
ทำสัญญาจะซื้อจะขาย แล้วโอนที่สำนักงานที่ดินขอนแก่น
2-4 สัปดาห์
เอกสารและสิ่งที่ต้องเตรียม
- สำเนาโฉนดหรือหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด
- ใบปลอดหนี้ค่าส่วนกลางจากนิติบุคคล
- บัตรประชาชนและทะเบียนบ้านผู้ซื้อ
- หลักฐานรายได้สำหรับยื่นกู้
- ข้อมูลค่าเช่าย้อนหลังหากซื้อต่อจากผู้ปล่อยเช่าเดิม
ข้อควรระวัง
- อย่าประเมินผลตอบแทนจากค่าเช่าเดือนเปิดเทอมเพียงอย่างเดียว
- ตรวจหนี้ค่าส่วนกลางค้างชำระก่อนโอน เพราะกระทบการออกใบปลอดหนี้
- ห้องที่ติดถนนใหญ่หรือใกล้จุดขนส่งอาจมีเสียงรบกวนที่กระทบการปล่อยเช่าซ้ำ
- โควตาต่างชาติในอาคารชุดมีจำกัด ควรตรวจก่อนหากผู้ซื้อเป็นชาวต่างชาติ
คำถามที่พบบ่อย
ซื้อคอนโดใกล้ ม.ข. ปล่อยเช่าคุ้มไหม
คุ้มหรือไม่ขึ้นกับอัตราการเข้าพักทั้งปีมากกว่าค่าเช่าต่อเดือน คอนโดหนึ่งห้องนอนรอบมหาวิทยาลัยมักปล่อยได้ราว 5,000–9,000 บาทต่อเดือน แต่ควรคิดบนสมมติฐานว่าห้องว่างบางช่วงปิดภาคเรียน และหักค่าส่วนกลางกับค่าซ่อมออกก่อนเทียบกับเงินผ่อน
ทำเลไหนใกล้ ม.ข. ที่คนหาบ่อยที่สุด
กลุ่มที่คนถามถึงบ่อยคือย่านศรีฐาน ประตูหน้ามหาวิทยาลัยด้านถนนมิตรภาพ และโซนรอบโรงพยาบาลศรีนครินทร์ สามจุดนี้ต่างกันตรงกลุ่มผู้เช่า ย่านศรีฐานเน้นนักศึกษา ส่วนรอบโรงพยาบาลเน้นบุคลากรและญาติผู้ป่วยที่พักยาวกว่า
บ้านใกล้ ม.ข. ราคาถูกมีไหม
มี แต่มักเป็นบ้านเก่าหรืออยู่ลึกเข้าไปในซอยที่รถสวนยาก ราคาเริ่มต้นที่เราเห็นอยู่ราว 1.8–2.5 ล้านบาท ควรกันงบซ่อมไว้เพิ่มและตรวจการระบายน้ำในซอยช่วงฤดูฝนก่อนตัดสินใจ
หัวข้ออื่นในขอนแก่น
คุยกับทีมขอนแก่นของเรา
โทร 086-4549122 หรือทัก LINE @house4sale ปรึกษาได้ทุกวัน ไม่มีค่าใช้จ่ายล่วงหน้า