คำตอบสั้น ๆ
ราคาอสังหาริมทรัพย์มี 3 แบบที่ต่างกัน คือ ราคาประเมินทุนทรัพย์ของกรมธนารักษ์ที่ใช้คำนวณค่าธรรมเนียม ราคาประเมินของธนาคารที่ใช้กำหนดวงเงินกู้ และราคาตลาดที่ซื้อขายกันจริง House4Sale ประเมินราคาตลาดจากข้อมูลซื้อขายจริงในพื้นที่ให้ฟรี และรับจัดการเอกสารโอนที่สำนักงานที่ดินให้ครบทุกขั้นตอน
คนส่วนใหญ่ตั้งราคาบ้านจากราคาที่เพื่อนบ้านประกาศขาย ซึ่งเป็นข้อมูลที่ผิดเพราะราคาประกาศไม่ใช่ราคาที่ขายได้จริง ผลคือทรัพย์ค้างตลาดเป็นปี แล้วต้องลดราคาต่ำกว่าที่ควรจะได้ในตอนแรก
เราประเมินราคาจากสามแหล่งประกอบกัน คือข้อมูลการซื้อขายจริงในรัศมีใกล้เคียง ราคาประเมินทุนทรัพย์ของกรมธนารักษ์ และสภาพจริงของทรัพย์ที่เราไปดูด้วยตาตัวเอง แล้วสรุปเป็นช่วงราคาพร้อมเหตุผลประกอบให้เจ้าของเห็นชัดว่าตัวเลขมาจากไหน
ส่วนงานเอกสารโอนกรรมสิทธิ์ เราให้บริการแม้กับผู้ที่ตกลงซื้อขายกันเองแล้ว เพราะขั้นตอนที่สำนักงานที่ดินมีรายละเอียดมาก ทั้งการเตรียมเอกสารให้ครบ การคำนวณภาษี การจองคิว และการตรวจร่างสัญญาก่อนลงนาม ซึ่งความผิดพลาดเพียงจุดเดียวทำให้ต้องเลื่อนวันโอนออกไปอีกหลายสัปดาห์
ส่งสำเนาโฉนด ที่ตั้ง ขนาดพื้นที่ และภาพถ่ายมาทางไลน์ เราตรวจข้อมูลเบื้องต้นและแจ้งช่วงราคาคร่าว ๆ ให้ทราบก่อน
ภายใน 24 ชั่วโมง
เข้าดูสภาพทรัพย์ ทำเล ทางเข้าออก สภาพแวดล้อม และสิ่งอำนวยความสะดวกโดยรอบ ซึ่งเป็นปัจจัยที่ข้อมูลบนกระดาษบอกไม่ได้
1 วัน
รวบรวมข้อมูลการซื้อขายจริงของทรัพย์ลักษณะใกล้เคียงในรัศมี 1-3 กม. ปรับค่าตามขนาด อายุอาคาร และทำเล
2-3 วัน
สรุปเป็นช่วงราคาแนะนำ พร้อมข้อมูลเปรียบเทียบ ประมาณการระยะเวลาขาย และข้อเสนอแนะการปรับปรุงที่คุ้มค่า
1 วัน
ตรวจความครบถ้วนของเอกสารทั้งฝั่งผู้ซื้อและผู้ขาย ตรวจภาระผูกพันหลังโฉนด และคำนวณภาษีทุกรายการ
3-7 วัน
จองคิว เตรียมแบบฟอร์ม ตรวจร่างสัญญาซื้อขายก่อนลงนาม และตรวจใบเสร็จทุกใบก่อนออกจากสำนักงานที่ดิน
ครึ่งถึงหนึ่งวัน
| รายการ | อัตรา | รายละเอียด |
|---|---|---|
| ประเมินราคาเบื้องต้น | ไม่มีค่าใช้จ่าย | สำหรับเจ้าของที่พิจารณาจะขายหรือฝากขายกับเรา |
| ค่าธรรมเนียมการโอน | 2% ของราคาประเมิน | เรียกเก็บที่สำนักงานที่ดินในวันโอน คิดจากราคาประเมินทุนทรัพย์ ไม่ใช่ราคาซื้อขาย |
| ค่าธรรมเนียมการให้ระหว่างบุพการีกับผู้สืบสันดาน | 0.5% ของราคาประเมิน | การโอนให้บุตรโดยชอบด้วยกฎหมายเสียค่าธรรมเนียมในอัตราพิเศษ และได้รับยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ |
| ค่าธรรมเนียมการโอนมรดก | 0.5% ของราคาประเมิน | การจดทะเบียนโอนมรดกให้ทายาทโดยธรรมเสียในอัตราพิเศษ |
| ค่าจดจำนอง | 1% ของวงเงินกู้ สูงสุด 200,000 บาท | กรณีผู้ซื้อใช้สินเชื่อ คิดจากวงเงินกู้ |
| ค่าบริการจัดการเอกสารโอน | แจ้งเป็นรายกรณี | สำหรับผู้ที่ตกลงซื้อขายกันเองแล้วและต้องการให้เราดูแลเฉพาะขั้นตอนเอกสารและวันโอน แจ้งราคาชัดเจนก่อนเริ่มงาน |
ข้อมูลอ้างอิง
| หัวข้อ | ราคาประเมินราชการ | ราคาประเมินธนาคาร | ราคาตลาด | |
|---|---|---|---|---|
| ผู้กำหนด | กรมธนารักษ์ | บริษัทประเมินที่ธนาคารรับรอง | ผู้ซื้อและผู้ขายในตลาดจริง | |
| ใช้ทำอะไร | คำนวณค่าธรรมเนียมและภาษีที่สำนักงานที่ดิน | กำหนดวงเงินสินเชื่อ | ตั้งราคาขายและต่อรอง | |
| ระดับราคา | มักต่ำกว่าราคาตลาด | ใกล้เคียงหรือต่ำกว่าราคาตลาดเล็กน้อย | ราคาที่ตกลงซื้อขายกันจริง | |
| ปรับปรุงเมื่อใด | ตามรอบบัญชีของกรมธนารักษ์ | ทุกครั้งที่ยื่นขอสินเชื่อ | เปลี่ยนตามอุปสงค์อุปทานตลอดเวลา | |
| ใช้ตั้งราคาขายได้ไหม | ไม่ควร | ใช้ประกอบได้ | ใช้เป็นหลัก |
ข้อสังเกตจากการทำงานในตลาดขอนแก่นและอีสาน ที่มักไม่มีเขียนไว้ในคู่มือ
ราคาประเมินของราชการกับราคาตลาดเป็นคนละตัวเลข ราคาประเมินใช้คำนวณค่าธรรมเนียมที่สำนักงานที่ดิน ส่วนราคาตลาดคือราคาที่มีคนพร้อมจ่ายจริง เจ้าของหลายรายเข้าใจสลับกันแล้วตั้งราคาผิด
ตัวเลขที่แม่นที่สุดมาจากราคาปิดจริง ไม่ใช่ราคาที่ประกาศไว้ ประกาศที่ค้างอยู่นานคือหลักฐานว่าราคานั้นตลาดยังไม่รับ
ในขอนแก่น ที่ดินสองแปลงติดกันอาจต่างราคากันมาก ถ้าแปลงหนึ่งติดถนนสาธารณะและอีกแปลงเข้าออกด้วยทางส่วนบุคคล
ค่าใช้จ่ายวันโอนมักบานปลายเพราะไม่ได้ตกลงกันล่วงหน้าว่าใครจ่ายส่วนใด เราทำตารางประมาณการให้ทั้งสองฝ่ายเห็นตัวเลขเดียวกันก่อนถึงวันนัด
เอกสารที่ทำให้เสียเที่ยวบ่อยที่สุดคือหนังสือมอบอำนาจที่กรอกไม่ครบหรือใช้แบบฟอร์มผิดประเภท และเอกสารสถานะสมรสของผู้ขาย
ตัวอย่างประกอบความเข้าใจ เรียบเรียงจากลักษณะงานที่พบบ่อย ไม่ใช่ข้อมูลลูกค้ารายใดรายหนึ่ง
ฟรีจริงสำหรับเจ้าของที่กำลังพิจารณาขายหรือฝากขายในพื้นที่ที่เราให้บริการ ไม่มีข้อผูกมัดว่าต้องฝากขายกับเรา คุณจะได้รายงานช่วงราคาพร้อมข้อมูลเปรียบเทียบและประมาณการระยะเวลาขายไปใช้ตัดสินใจ
ต่างกันได้มากและไม่มีสัดส่วนตายตัว ในทำเลที่ตลาดคึกคักราคาตลาดอาจสูงกว่าราคาประเมินหลายเท่า ขณะที่ในบางพื้นที่อาจใกล้เคียงกัน จึงไม่ควรใช้ราคาประเมินราชการมาตั้งราคาขาย แต่ใช้เป็นฐานคำนวณค่าธรรมเนียมโอนเท่านั้น
ได้ครับ เป็นบริการที่มีคนใช้บ่อย เราจะตรวจเอกสารทั้งสองฝั่ง ตรวจภาระผูกพันหลังโฉนด คำนวณค่าใช้จ่ายวันโอนให้เห็นตัวเลขล่วงหน้า จองคิว และไปดำเนินการที่สำนักงานที่ดินพร้อมคุณ ค่าบริการแจ้งเป็นรายกรณีตามความซับซ้อนและระยะทาง
การจดทะเบียนให้โดยเสน่หาระหว่างบุพการีกับผู้สืบสันดานโดยชอบด้วยกฎหมาย เสียค่าธรรมเนียมในอัตราพิเศษ 0.5% ของราคาประเมิน และได้รับยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ ทั้งนี้ยังอาจมีภาษีเงินได้และอากรแสตมป์ในบางกรณี เราคำนวณตัวเลขจริงตามกรณีของคุณให้ก่อนถึงวันโอน
ต้องยื่นคำร้องต่อศาลเพื่อขอตั้งผู้จัดการมรดกก่อน เมื่อได้คำสั่งศาลแล้วจึงนำไปยื่นจดทะเบียนโอนมรดกที่สำนักงานที่ดินพร้อมใบมรณบัตร ทะเบียนบ้านที่ประทับตราตาย และเอกสารของทายาททุกคน ค่าธรรมเนียมโอนมรดกให้ทายาทโดยธรรมอยู่ที่ 0.5% ของราคาประเมิน
หากเอกสารครบและจองคิวไว้ล่วงหน้า โดยทั่วไปใช้เวลาประมาณครึ่งวัน แต่หากเอกสารขาดแม้เพียงรายการเดียว เช่น หนังสือยินยอมคู่สมรส หรือหนังสือรับรองปลอดหนี้ส่วนกลาง จะต้องเลื่อนวันโอนออกไป ซึ่งเป็นเหตุผลที่เราตรวจเอกสารให้ครบก่อนเสมอ
ราคาประเมินทุนทรัพย์เป็นราคาที่ราชการใช้คำนวณค่าธรรมเนียมและภาษีที่สำนักงานที่ดิน ส่วนราคาตลาดคือราคาที่ผู้ซื้อพร้อมจ่ายจริงในช่วงเวลานั้น ทั้งสองตัวเลขมักไม่เท่ากัน และการนำราคาประเมินมาตั้งราคาขายมักทำให้ตั้งราคาผิด
ไม่ได้ครับ การยื่นสินเชื่อธนาคารจะใช้รายงานจากผู้ประเมินที่ธนาคารรับรองเท่านั้น รายงานเปรียบเทียบตลาดของเราใช้สำหรับการตั้งราคา การเจรจา และการตัดสินใจเชิงพาณิชย์
โดยทั่วไปคือโฉนดฉบับจริง บัตรประชาชนและทะเบียนบ้านของทั้งสองฝ่าย เอกสารสถานะสมรสหรือหนังสือยินยอมคู่สมรส เอกสารเปลี่ยนชื่อ-สกุลถ้ามี และหนังสือมอบอำนาจตามแบบของกรมที่ดินหากไม่ได้ไปเอง กรณีนิติบุคคลต้องมีหนังสือรับรองบริษัทฉบับล่าสุดด้วย
กฎหมายไม่ได้บังคับตายตัวสำหรับทุกกรณี ในทางปฏิบัติเป็นเรื่องที่ตกลงกันได้ เช่น แบ่งคนละครึ่งหรือฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งรับผิดชอบ สิ่งสำคัญคือระบุให้ชัดในสัญญาจะซื้อจะขายก่อนถึงวันนัด และควรตรวจอัตราล่าสุดกับสำนักงานที่ดินในพื้นที่
หากเอกสารครบและเข้าดูทรัพย์ได้ โดยทั่วไปสรุปผลได้ภายในไม่กี่วันทำการ กรณีที่ดินแปลงใหญ่หรือทำเลที่มีข้อมูลซื้อขายน้อย อาจต้องใช้เวลาเก็บข้อมูลเพิ่ม
ได้ โดยใช้หนังสือมอบอำนาจตามแบบของกรมที่ดินที่กรอกถูกต้องครบถ้วน หากลงนามในต่างประเทศมักต้องผ่านการรับรองจากสถานเอกอัครราชทูตหรือสถานกงสุลไทย ควรตรวจสอบขั้นตอนล่วงหน้าเพราะใช้เวลาพอสมควร
ส่งสำเนาโฉนดและภาพถ่ายมาทางไลน์ เราประเมินราคาตลาดให้ฟรีพร้อมข้อมูลเปรียบเทียบ และถ้าคุณตกลงซื้อขายกันเองอยู่แล้ว เราก็รับดูแลเฉพาะขั้นตอนเอกสารโอนให้ได้เช่นกัน
