คำตอบสั้น ๆ
การซื้อ-ขายอสังหาริมทรัพย์ในไทยใช้เวลาเฉลี่ย 30-90 วันนับจากตกลงราคาถึงวันโอน ค่าธรรมเนียมโอนที่กรมที่ดินคิด 2% ของราคาประเมิน และมักแบ่งกันคนละครึ่งระหว่างผู้ซื้อกับผู้ขาย House4Sale ดูแลให้ตั้งแต่ตรวจโฉนด ตั้งราคา หาผู้ซื้อ ต่อรอง ทำสัญญา จนถึงยื่นโอนที่สำนักงานที่ดิน
การซื้อขายบ้าน ที่ดิน หรือคอนโดหนึ่งครั้งมีจุดที่พลาดได้หลายสิบจุด ตั้งแต่ประเภทเอกสารสิทธิ์ที่ไม่สามารถซื้อขายได้จริง ภาระจำยอมที่ไม่ได้จดทะเบียน ทางเข้าออกที่ไม่ใช่ทางสาธารณะ ไปจนถึงการคำนวณภาษีผิดจนเสียเงินเกินความจำเป็นหลักแสนบาท
House4Sale.biz ทำหน้าที่เป็นนายหน้ามืออาชีพที่ดูแลทั้งกระบวนการ เราตรวจสอบเอกสารสิทธิ์กับสำนักงานที่ดินก่อนประกาศขายทุกแปลง ตั้งราคาจากข้อมูลซื้อขายจริงในพื้นที่ ไม่ใช่ราคาที่เจ้าของอยากได้ และทำการตลาดผ่าน Facebook Ads ที่ยิงตรงกลุ่มผู้ซื้อในรัศมีที่กำหนดได้จริง
สำหรับฝั่งผู้ซื้อ เราทำ due diligence ให้ก่อนวางมัดจำทุกครั้ง ตรวจว่าโฉนดติดจำนอง อายัด หรือคดีความหรือไม่ ตรวจผังเมืองว่าที่ดินอยู่ในโซนสีอะไรและสร้างอะไรได้บ้าง และตรวจแนวเวนคืนก่อนที่เงินมัดจำจะออกจากมือคุณ
เข้าพบเจ้าของที่ทรัพย์ ตรวจสภาพจริง วัดพื้นที่ใช้สอย ถ่ายภาพ และเก็บข้อมูลสิ่งอำนวยความสะดวกรอบด้าน พร้อมขอสำเนาเอกสารสิทธิ์เพื่อนำไปตรวจสอบ
1 วัน
ตรวจหลังโฉนดที่สำนักงานที่ดินว่ามีจำนอง ภาระจำยอม อายัด หรือข้อจำกัดการโอนหรือไม่ ตรวจผังเมืองรวม แนวเวนคืน และสิทธิทางเข้าออก
3-7 วันทำการ
เทียบข้อมูลซื้อขายจริงในพื้นที่ ราคาประเมินกรมธนารักษ์ และราคาประกาศขายของคู่แข่ง แล้วเสนอช่วงราคาที่ขายได้จริงพร้อมประมาณการระยะเวลาขาย
2-3 วัน
ถ่ายภาพระดับมืออาชีพ เขียนรายละเอียดทรัพย์ ลงประกาศทุกช่องทาง และยิง Facebook Ads เจาะกลุ่มเป้าหมายตามพื้นที่ อายุ และความสนใจ พร้อมคัดกรองผู้ซื้อก่อนนัดชม
ต่อเนื่องจนกว่าจะขายได้
ต่อรองราคาและเงื่อนไขแทนเจ้าของ ร่างสัญญาจะซื้อจะขายที่ระบุเงื่อนไขบังคับก่อน วันโอน ผู้รับผิดชอบค่าธรรมเนียม และบทปรับกรณีผิดสัญญาให้ชัดเจน
3-7 วัน
หากผู้ซื้อใช้สินเชื่อ เราประสานกับธนาคารเรื่องการประเมินหลักประกันและเอกสาร พร้อมนัดวันโอนและคำนวณค่าใช้จ่ายวันโอนล่วงหน้าให้ทั้งสองฝ่ายเห็นตัวเลขก่อน
30-45 วัน
ไปพร้อมคู่สัญญาที่สำนักงานที่ดิน ตรวจร่างสัญญาซื้อขาย ตรวจใบเสร็จค่าธรรมเนียมทุกรายการ และส่งมอบทรัพย์พร้อมกุญแจในวันเดียวกัน
ครึ่งวัน
| รายการ | อัตรา | รายละเอียด |
|---|---|---|
| ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ | 2% ของราคาประเมินทุนทรัพย์ | เรียกเก็บที่สำนักงานที่ดินในวันโอน โดยทั่วไปตกลงแบ่งกันคนละครึ่งระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย |
| ภาษีธุรกิจเฉพาะ | 3.3% (รวมภาษีท้องถิ่นแล้ว) | เก็บเมื่อขายภายใน 5 ปีนับจากได้มา หรือมีชื่อในทะเบียนบ้านไม่ครบ 1 ปี คำนวณจากราคาที่สูงกว่าระหว่างราคาขายกับราคาประเมิน |
| อากรแสตมป์ | 0.5% ของราคาที่สูงกว่าระหว่างราคาขายกับราคาประเมิน | เสียแทนภาษีธุรกิจเฉพาะเมื่อไม่เข้าเงื่อนไขภาษีธุรกิจเฉพาะ เสียเพียงอย่างใดอย่างหนึ่งเท่านั้น |
| ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย | บุคคลธรรมดา: อัตราก้าวหน้า / นิติบุคคล: 1% ของราคาที่สูงกว่า | บุคคลธรรมดาคำนวณจากราคาประเมิน หักค่าใช้จ่ายตามจำนวนปีที่ถือครอง แล้วคิดอัตราภาษีก้าวหน้า ส่วนนิติบุคคลคิดอัตราคงที่ |
| ค่าจดจำนอง | 1% ของวงเงินกู้ สูงสุดไม่เกิน 200,000 บาท | เฉพาะกรณีผู้ซื้อใช้สินเชื่อธนาคาร คิดจากวงเงินกู้ ไม่ใช่ราคาบ้าน |
| ค่าบริการนายหน้า | 3% ของราคาขาย | เรียกเก็บจากผู้ขายเมื่อโอนกรรมสิทธิ์สำเร็จเท่านั้น ไม่มีค่าใช้จ่ายล่วงหน้า ครอบคลุมค่าถ่ายภาพ ค่าโฆษณา และค่าดำเนินการทั้งหมด |
ข้อมูลอ้างอิง
| หัวข้อ | ขายเอง | ใช้ House4Sale | |
|---|---|---|---|
| การตรวจสอบเอกสารสิทธิ์ | ต้องเดินเรื่องเอง เสี่ยงมองข้ามภาระผูกพัน | ตรวจกับสำนักงานที่ดินให้ก่อนประกาศขาย | |
| การตั้งราคา | มักตั้งจากราคาที่อยากได้ ทำให้ขายไม่ออก | ตั้งจากข้อมูลซื้อขายจริงในรัศมี 1-3 กม. | |
| ช่องทางการตลาด | โพสต์ในกลุ่มเฟซบุ๊กทั่วไป เข้าถึงจำกัด | ลงทุกช่องทาง + Facebook Ads เจาะกลุ่มพื้นที่ | |
| การคัดกรองผู้ซื้อ | เสียเวลาพาชมกับคนที่ไม่มีกำลังซื้อ | คัดกรองความสามารถทางการเงินก่อนนัดชม | |
| การต่อรอง | ต่อรองกับผู้ซื้อโดยตรง มักเสียเปรียบทางอารมณ์ | มีตัวกลางต่อรองแทน รักษาราคาได้ดีกว่า | |
| วันโอน | ต้องคำนวณภาษีเองและรอคิวที่สำนักงานที่ดิน | เตรียมเอกสารครบ คำนวณภาษีล่วงหน้า มีทีมไปด้วย | |
| ค่าใช้จ่าย | ไม่มีค่านายหน้า แต่มักขายได้ราคาต่ำกว่าและใช้เวลานานกว่า | 3% เมื่อขายสำเร็จ ไม่มีค่าใช้จ่ายล่วงหน้า |
ข้อสังเกตจากการทำงานในตลาดขอนแก่นและอีสาน ที่มักไม่มีเขียนไว้ในคู่มือ
ดีลในขอนแก่นล่มบ่อยที่สุดตอน “ผู้ซื้อขอสินเชื่อไม่ผ่าน” ไม่ใช่ตอนต่อราคา เราจึงขอให้ผู้ซื้อพรีแอปพรูฟกับธนาคารก่อนทำสัญญาจะซื้อจะขายเสมอ
ที่ดินแปลงสวยหลายแปลงในเขตอำเภอเมืองและรอบ ม.ขอนแก่น ติดปัญหาทางเข้าออกที่เป็นทางส่วนบุคคล ไม่ใช่ทางสาธารณะ ต้องตรวจระวางและสอบถามเจ้าของทางก่อนเสมอ
โฉนดที่ได้จากมรดกมักยังเป็นชื่อผู้เสียชีวิต การโอนต้องผ่านจัดการมรดกก่อน ซึ่งกินเวลามากกว่าที่เจ้าของคาดไว้ วางแผนล่วงหน้าจะไม่เสียผู้ซื้อไประหว่างรอ
บ้านที่ตั้งราคาผิดตั้งแต่สัปดาห์แรกจะ “เก่า” ในสายตาตลาดเร็วมาก ราคาที่ถูกต้องในเดือนแรกมักปิดได้ดีกว่าการลดราคาสามครั้งในหกเดือน
วันโอนที่สำนักงานที่ดินขอนแก่นควรจองคิวช่วงเช้า เพราะการประเมินและคำนวณภาษีของเจ้าหน้าที่ใช้เวลา และหากเอกสารขาดจะยังพอมีเวลากลับไปเอาในวันเดียวกัน
ตัวอย่างประกอบความเข้าใจ เรียบเรียงจากลักษณะงานที่พบบ่อย ไม่ใช่ข้อมูลลูกค้ารายใดรายหนึ่ง
การขายอสังหาริมทรัพย์มีภาษีและค่าธรรมเนียม 4 รายการหลัก คือ ค่าธรรมเนียมโอน 2% ของราคาประเมิน ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% (หากถือครองไม่ถึง 5 ปีหรือมีชื่อในทะเบียนบ้านไม่ครบ 1 ปี) หรืออากรแสตมป์ 0.5% แทนหากไม่เข้าเงื่อนไข และภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายซึ่งคำนวณจากราคาประเมินและจำนวนปีที่ถือครอง เราคำนวณตัวเลขจริงให้คุณดูก่อนวันโอนเสมอ
โดยเฉลี่ยบ้านที่ตั้งราคาเหมาะสมในเขตเมืองขอนแก่นใช้เวลาประมาณ 3-6 เดือนจึงปิดการขาย ส่วนที่ดินเปล่านอกเขตเมืองอาจใช้เวลา 6-12 เดือน ปัจจัยที่ทำให้ขายเร็วที่สุดคือราคาที่สอดคล้องกับตลาดและคุณภาพของภาพถ่ายที่ใช้โฆษณา
ค่าบริการนายหน้าคิด 3% ของราคาขายจริง เรียกเก็บเฉพาะเมื่อโอนกรรมสิทธิ์สำเร็จที่สำนักงานที่ดินแล้วเท่านั้น ไม่มีค่าใช้จ่ายล่วงหน้า ค่าถ่ายภาพ ค่าโฆษณา Facebook และค่าเดินทางพาลูกค้าชมทรัพย์ เรารับผิดชอบเองทั้งหมด
ชาวต่างชาติซื้อห้องชุดคอนโดในนามบุคคลได้ ภายใต้โควตากรรมสิทธิ์ต่างชาติไม่เกิน 49% ของพื้นที่ห้องชุดทั้งอาคาร และต้องนำเงินเข้าจากต่างประเทศพร้อมมีเอกสาร FET แต่ไม่สามารถถือครองที่ดินในนามบุคคลได้ ทางเลือกที่ถูกกฎหมายคือการเช่าระยะยาว 30 ปีที่จดทะเบียนกับสำนักงานที่ดิน
ต้องตรวจ 5 อย่างเป็นอย่างน้อย คือ ประเภทเอกสารสิทธิ์ว่าโอนได้จริงหรือไม่ ภาระผูกพันหลังโฉนดเช่นจำนองหรืออายัด สิทธิทางเข้าออกสู่ทางสาธารณะ ผังเมืองรวมว่าที่ดินอยู่ในโซนสีอะไรและสร้างอะไรได้ และแนวเวนคืนของหน่วยงานรัฐ House4Sale ตรวจทั้ง 5 ข้อนี้ให้ฟรีก่อนคุณตัดสินใจ
สัญญาจะซื้อจะขายที่เราร่างให้จะระบุเงื่อนไขบังคับก่อนไว้เสมอว่า หากผู้ซื้อยื่นกู้แล้วไม่ผ่านภายในระยะเวลาที่กำหนด ผู้ขายต้องคืนเงินมัดจำเต็มจำนวนโดยไม่มีเบี้ยปรับ เงื่อนไขนี้คุ้มครองทั้งสองฝ่ายและป้องกันข้อพิพาทที่พบบ่อยที่สุด
ได้ครับ วิธีมาตรฐานคือขอยอดปิดหนี้จากธนาคาร แล้วนัดไถ่ถอนจำนองพร้อมโอนกรรมสิทธิ์ในวันเดียวกันที่สำนักงานที่ดิน โดยแยกแคชเชียร์เช็คจ่ายธนาคารและจ่ายผู้ขาย ผู้ขายจึงไม่ต้องหาเงินก้อนมาปิดยอดล่วงหน้า
ต้องโอนรับมรดกให้เป็นชื่อทายาทก่อน โดยทั่วไปต้องตั้งผู้จัดการมรดกตามคำสั่งศาลหากมีทายาทหลายคน แล้วจึงทำนิติกรรมขายได้ ควรเผื่อเวลาส่วนนี้ไว้ก่อนเริ่มรับข้อเสนอจากผู้ซื้อ
ขึ้นอยู่กับข้อความในสัญญาจะซื้อจะขาย เราแนะนำให้ระบุเงื่อนไขสินเชื่อไว้ชัดเจนว่าหากธนาคารปฏิเสธและมีหนังสือยืนยัน ให้คืนมัดจำเต็มจำนวน จะลดข้อพิพาทได้มาก
ใช้ข้อมูลซื้อขายจริงของทรัพย์ใกล้เคียงในรอบ 6-12 เดือน ปรับด้วยสภาพบ้าน ทำเล และทางเข้าออก ราคาที่แม่นตั้งแต่เดือนแรกมักได้ผลดีกว่าการตั้งสูงแล้วทยอยลด เพราะประกาศที่อยู่ในตลาดนานจะถูกมองว่ามีปัญหา
ชาวต่างชาติซื้อห้องชุดในนามตนเองได้ภายในสัดส่วนกรรมสิทธิ์ต่างชาติของอาคารชุดนั้น ส่วนที่ดินโดยหลักถือครองไม่ได้ ทางเลือกที่ใช้กันคือการเช่าระยะยาวที่จดทะเบียน เราแนะนำให้ปรึกษาทนายควบคู่ก่อนตัดสินใจ
กรณีผู้ซื้อจ่ายสด มักใช้เวลาราว 1-3 สัปดาห์ตามความพร้อมของเอกสาร ส่วนกรณีขอสินเชื่อมักอยู่ที่ 30-60 วัน ขึ้นอยู่กับธนาคารและการประเมินหลักประกัน
ไม่ต้องเสียเวลาวิ่งสำนักงานที่ดินเอง ไม่ต้องกังวลว่าคำนวณภาษีผิด และไม่ต้องรับความเสี่ยงจากเอกสารที่มองข้าม โทรหาเราหรือทักไลน์เพื่อรับคำปรึกษาฟรี พร้อมประเมินราคาทรัพย์ให้โดยไม่มีค่าใช้จ่าย
