คำตอบสั้น ๆ
สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่มีกำหนดเกิน 3 ปี ต้องจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน มิฉะนั้นจะบังคับได้เพียง 3 ปี ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนการเช่าคิด 1% ของค่าเช่าตลอดอายุสัญญา บวกอากรแสตมป์ 0.1% House4Sale คัดกรองผู้เช่า ทำสัญญา และดูแลการจดทะเบียนให้ครบ
เจ้าของทรัพย์ที่ปล่อยเช่าเองมักเจอปัญหาเดิมซ้ำ ๆ คือได้ผู้เช่าที่ค้างค่าเช่า ทรัพย์เสียหายเกินเงินประกัน และไม่มีสัญญาที่บังคับได้จริงเมื่อเกิดข้อพิพาท ต้นทุนที่แท้จริงของการเลือกผู้เช่าผิดคนสูงกว่าค่าบริการนายหน้าหลายเท่า
House4Sale.biz คัดกรองผู้เช่าด้วยเอกสารจริง ทั้งสลิปเงินเดือน เอกสารการทำงาน และการตรวจสอบประวัติการเช่าเดิม ก่อนเสนอชื่อให้เจ้าของพิจารณา และร่างสัญญาเช่าที่ครอบคลุมเงื่อนไขการซ่อมบำรุง การคืนเงินประกัน และการบอกเลิกสัญญาอย่างชัดเจน
สำหรับผู้เช่า เราช่วยหาทรัพย์ที่ตรงงบและทำเลจริง พาชมได้หลายที่ในวันเดียว และตรวจสัญญาให้ก่อนเซ็นเพื่อไม่ให้มีเงื่อนไขที่เสียเปรียบเกินสมควร
ตรวจสภาพทรัพย์ ถ่ายภาพ และเทียบอัตราค่าเช่าจริงของทรัพย์ใกล้เคียง เพื่อกำหนดค่าเช่าที่ปล่อยได้เร็วและคุ้มค่าที่สุด
1-2 วัน
ลงประกาศทุกช่องทางพร้อมภาพถ่ายมืออาชีพ และยิงโฆษณาเจาะกลุ่มคนทำงานและนักศึกษาในพื้นที่
ต่อเนื่อง
ขอเอกสารยืนยันตัวตนและรายได้ ตรวจสอบสถานที่ทำงาน และสอบถามประวัติการเช่าเดิม ก่อนเสนอรายชื่อให้เจ้าของตัดสินใจ
2-5 วัน
ร่างและลงนามสัญญาเช่า เก็บเงินประกันตามที่ตกลง โดยทั่วไปคือค่าเช่าล่วงหน้า 1 เดือนและเงินประกัน 2 เดือน
1-3 วัน
ยื่นจดทะเบียนการเช่าที่สำนักงานที่ดินเพื่อให้สัญญาบังคับได้เต็มอายุและผูกพันเจ้าของรายใหม่หากมีการขายทรัพย์
1 วัน
ทำบันทึกสภาพทรัพย์พร้อมภาพถ่ายและเลขมิเตอร์น้ำไฟ ลงนามทั้งสองฝ่าย เพื่อใช้อ้างอิงตอนคืนทรัพย์
ครึ่งวัน
| รายการ | อัตรา | รายละเอียด |
|---|---|---|
| เงินประกันความเสียหาย | ทั่วไป 2 เดือนของค่าเช่า | เก็บตอนทำสัญญาและคืนหลังตรวจสภาพทรัพย์วันย้ายออก โดยหักเฉพาะความเสียหายที่เกินการเสื่อมสภาพตามปกติ |
| ค่าเช่าล่วงหน้า | 1 เดือน | ชำระในวันทำสัญญา นับเป็นค่าเช่าเดือนแรก |
| ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนการเช่า | 1% ของค่าเช่าตลอดอายุสัญญา | เฉพาะสัญญาที่มีกำหนดเกิน 3 ปี ยื่นที่สำนักงานที่ดิน |
| อากรแสตมป์สัญญาเช่า | 0.1% ของค่าเช่าตลอดอายุสัญญา | ติดอากรแสตมป์บนสัญญาเช่าตามมูลค่าค่าเช่ารวม |
| ค่าบริการนายหน้าปล่อยเช่า | ค่าเช่า 1 เดือน สำหรับสัญญา 1 ปี | เรียกเก็บจากเจ้าของเมื่อได้ผู้เช่าและเซ็นสัญญาแล้วเท่านั้น |
ข้อมูลอ้างอิง
| หัวข้อ | ปล่อยเช่าเอง | ให้เราดูแล | |
|---|---|---|---|
| การคัดกรองผู้เช่า | ดูจากความรู้สึกและการพูดคุย | ตรวจเอกสารรายได้และประวัติการเช่าเดิม | |
| อัตราค่าเช่า | มักตั้งสูงหรือต่ำกว่าตลาด | อ้างอิงค่าเช่าจริงของทรัพย์ใกล้เคียง | |
| สัญญา | ใช้แบบฟอร์มสำเร็จรูปที่อาจขัดกฎหมายควบคุมสัญญา | ร่างให้สอดคล้องกับกฎหมายและครอบคลุมข้อพิพาทที่พบบ่อย | |
| สัญญาเกิน 3 ปี | มักลืมจดทะเบียน ทำให้บังคับได้แค่ 3 ปี | ดูแลการจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินให้ | |
| วันย้ายออก | ไม่มีหลักฐานสภาพเดิม เกิดข้อพิพาทเงินประกัน | มีบันทึกสภาพและภาพถ่ายเปรียบเทียบชัดเจน |
ข้อสังเกตจากการทำงานในตลาดขอนแก่นและอีสาน ที่มักไม่มีเขียนไว้ในคู่มือ
ตลาดเช่ารอบ ม.ขอนแก่นเป็นตลาดตามฤดูกาลชัดเจน ห้องที่ว่างช่วงเมษายนถึงมิถุนายนจะปล่อยง่ายที่สุด ถ้าพลาดช่วงเปิดเทอมอาจต้องรอรอบถัดไป
ผู้เช่าที่ดีมักตัดสินใจจากรูปแรกและความเร็วในการตอบ ประกาศที่ตอบภายในหนึ่งชั่วโมงมีโอกาสนัดชมมากกว่าประกาศที่ตอบวันถัดไปอย่างเห็นได้ชัด
ข้อพิพาทเรื่องเงินประกันเกือบทั้งหมดเกิดจากไม่มีหลักฐานสภาพห้องตอนเข้าอยู่ เราถ่ายภาพทุกมุมพร้อมเลขมิเตอร์และแนบท้ายสัญญาทุกครั้ง
การคัดกรองผู้เช่าด้วยสลิปเงินเดือนหรือหนังสือรับรองการทำงาน ลดปัญหาค้างค่าเช่าได้มากกว่าการเพิ่มเงินประกันอีกหนึ่งเดือน
เฟอร์นิเจอร์ครบชุดในคอนโดใจกลางเมืองมักเพิ่มค่าเช่าได้จริง แต่ในบ้านเดี่ยวชานเมืองผู้เช่ามักมีของตัวเองอยู่แล้วและไม่ยอมจ่ายเพิ่ม
ตัวอย่างประกอบความเข้าใจ เรียบเรียงจากลักษณะงานที่พบบ่อย ไม่ใช่ข้อมูลลูกค้ารายใดรายหนึ่ง
สำหรับสัญญาเช่า 1 ปี ค่าบริการเท่ากับค่าเช่า 1 เดือน เรียกเก็บจากเจ้าของเมื่อผู้เช่าเซ็นสัญญาและชำระเงินแล้วเท่านั้น หากสัญญายาวกว่านั้นเราคิดตามสัดส่วนและแจ้งตัวเลขให้ทราบก่อนเริ่มงานเสมอ
สัญญาเช่าที่มีกำหนดไม่เกิน 3 ปี ทำเป็นหนังสือลงลายมือชื่อคู่สัญญาก็บังคับได้ แต่หากกำหนดเกิน 3 ปี ต้องจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน ไม่เช่นนั้นจะฟ้องบังคับได้เพียง 3 ปี ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนคือ 1% ของค่าเช่าตลอดอายุสัญญา บวกอากรแสตมป์ 0.1%
ในทางปฏิบัติทั่วไปคือค่าเช่าล่วงหน้า 1 เดือนและเงินประกัน 2 เดือน อย่างไรก็ตาม ผู้ประกอบธุรกิจให้เช่าที่อยู่อาศัยตั้งแต่ 5 หน่วยขึ้นไปอยู่ภายใต้ประกาศธุรกิจควบคุมสัญญา ซึ่งกำหนดเพดานเงินประกันและวิธีคืนเงินไว้ เราตรวจให้ว่ากรณีของคุณเข้าข่ายหรือไม่
ต้องบอกกล่าวเป็นหนังสือให้ชำระภายในระยะเวลาที่กำหนด ซึ่งกฎหมายกำหนดไม่น้อยกว่า 15 วันสำหรับการค้างชำระค่าเช่า หากยังไม่ชำระจึงบอกเลิกสัญญาและฟ้องขับไล่ได้ การเข้าไปเปลี่ยนกุญแจหรือตัดน้ำตัดไฟเองเป็นการกระทำที่ผิดกฎหมาย
เจ้าบ้านหรือผู้ให้เช่ามีหน้าที่แจ้งที่พักคนต่างด้าวตามแบบ ตม.30 ต่อสำนักงานตรวจคนเข้าเมืองภายใน 24 ชั่วโมงหลังผู้เช่าเข้าพัก ปัจจุบันแจ้งออนไลน์ได้ เราช่วยดำเนินการให้เจ้าของที่ใช้บริการของเรา
เริ่มจากตรวจข้อสัญญาเรื่องการผิดนัดและระยะเวลาบอกกล่าว ส่งหนังสือแจ้งเตือนเป็นลายลักษณ์อักษรพร้อมหลักฐานการส่ง หากยังไม่ชำระจึงบอกเลิกสัญญาตามเงื่อนไข การเข้าไปเปลี่ยนกุญแจหรือตัดน้ำตัดไฟเองมีความเสี่ยงทางกฎหมาย ควรหลีกเลี่ยง
สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่มีกำหนดเกิน 3 ปี ต้องจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน มิฉะนั้นจะบังคับกันได้เพียง 3 ปี ผู้เช่าระยะยาวจึงควรจดทะเบียนเพื่อความมั่นคง
คืนเมื่อสิ้นสุดสัญญาและส่งมอบห้องเรียบร้อย โดยหักได้เฉพาะความเสียหายที่เกินการใช้งานตามปกติและค่าสาธารณูปโภคค้างชำระ กรอบเวลาคืนควรระบุในสัญญา เช่น ภายใน 30 วัน
ขึ้นกับทำเล ขนาด และเฟอร์นิเจอร์ วิธีที่แม่นที่สุดคือเทียบกับห้องหรือบ้านที่ปล่อยเช่าได้จริงในรัศมีใกล้เคียงภายใน 3-6 เดือนล่าสุด ไม่ใช่ราคาที่ประกาศไว้แต่ยังไม่มีผู้เช่า
โดยทั่วไปทำไม่ได้ เพราะเข้าข่ายกิจการโรงแรมและมักขัดกับข้อบังคับนิติบุคคลอาคารชุด ควรตรวจสอบข้อบังคับของอาคารและกฎหมายที่เกี่ยวข้องก่อนเสมอ
รายได้ค่าเช่าถือเป็นเงินได้พึงประเมินที่ต้องนำไปยื่นภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา และหากผู้เช่าเป็นนิติบุคคลมักมีการหักภาษี ณ ที่จ่าย ควรตรวจสอบอัตราล่าสุดกับกรมสรรพากรหรือผู้ทำบัญชีของท่าน
ส่งรายละเอียดทรัพย์มาทางไลน์ เราประเมินค่าเช่าที่ตลาดรับได้จริงให้ฟรี พร้อมแผนหาผู้เช่าภายใน 30 วันแรก
