ขายคอนโดขอนแก่น — ห้องแบบไหนขายได้ ราคาไหนขายจริง
คำตอบสั้น ๆ
ขายคอนโดในขอนแก่นต้องเตรียมหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด (อ.ช.2) ใบปลอดหนี้ส่วนกลางจากนิติบุคคล และตั้งราคาโดยเทียบห้องขนาดใกล้เคียงในอาคารเดียวกัน เพราะผู้ซื้อเปรียบเทียบภายในตึกก่อนเสมอ จากนั้นทำการตลาดกับกลุ่มผู้ซื้ออยู่เองและกลุ่มลงทุนปล่อยเช่า
คอนโดต่างจากบ้านตรงที่คู่แข่งของคุณอยู่ในตึกเดียวกัน ผู้ซื้อเปิดดูห้องอื่นที่ประกาศขายพร้อมกันได้ในไม่กี่นาที ราคาที่สูงกว่าห้องคล้ายกันในตึกโดยไม่มีเหตุผลอธิบายได้จึงถูกข้ามทันที
ในขอนแก่น ผู้ซื้อคอนโดแบ่งเป็นสองกลุ่มชัดเจนคือกลุ่มอยู่เอง (มักเป็นบุคลากรทางการแพทย์ อาจารย์ และคนทำงานในเมือง) กับกลุ่มลงทุนปล่อยเช่านักศึกษา สองกลุ่มนี้สนใจคนละอย่าง และควรทำการตลาดคนละแบบ
กรอบราคาอ้างอิงในขอนแก่น
| ทำเล / รายการ | กรอบราคา | หมายเหตุ |
|---|---|---|
| ห้องสตูดิโอใกล้มหาวิทยาลัยขอนแก่น | ประมาณ 0.9–1.8 ล้านบาท | ผู้ซื้อคำนวณจากค่าเช่าที่ได้จริงและอัตราการเข้าพักช่วงปิดเทอม |
| ห้อง 1 นอน ในเมือง | ประมาณ 1.5–3 ล้านบาท | ชั้น ทิศ และวิวมีผลต่อราคาชัดเจนภายในตึกเดียวกัน |
| ห้องวิวบึงแก่นนคร | มีส่วนต่างราคาเหนือห้องทิศอื่นในตึกเดียวกัน | ส่วนต่างขึ้นกับว่าวิวถูกบังหรือไม่ในอนาคต |
| ห้องขนาดใหญ่ 2 นอน | ตลาดแคบกว่า ใช้เวลาขายนานกว่า | ผู้ซื้อกลุ่มนี้มักเทียบกับทาวน์เฮาส์ในราคาใกล้เคียงกัน |
ช่วงราคาด้านล่างเป็นกรอบประเมินจากทรัพย์ที่เราพบในตลาดขอนแก่น ใช้เพื่อตั้งต้นเจรจาเท่านั้น ราคาจริงขึ้นกับหน้ากว้าง ทางเข้าออก ผังเมือง สภาพอาคาร และภาระผูกพันของแต่ละแปลง
ขั้นตอนการทำงาน
- 1
ตรวจเอกสารห้องชุด
ตรวจหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด ชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์ และภาระจำนอง
1-2 วันทำการ
- 2
เช็กยอดค้างชำระกับนิติบุคคล
ค่าส่วนกลางค้างต้องเคลียร์ก่อนออกใบปลอดหนี้เพื่อใช้โอน
1-5 วันทำการ
- 3
ตั้งราคาเทียบในตึก
ดูห้องขนาดใกล้เคียงที่ประกาศและที่ขายได้จริง แล้วปรับตามชั้น ทิศ และสภาพห้อง
1-2 วันทำการ
- 4
จัดห้องและถ่ายภาพ
ห้องว่างที่สะอาดถ่ายภาพขึ้นกว่าห้องที่ยังมีของผู้เช่าเดิม
1 วัน
- 5
ทำการตลาดสองกลุ่ม
สื่อสารกับกลุ่มอยู่เองด้วยเรื่องการใช้ชีวิต และกลุ่มลงทุนด้วยตัวเลขผลตอบแทน
ต่อเนื่อง
- 6
เจรจาและโอน
นัดโอนที่สำนักงานที่ดิน พร้อมใบปลอดหนี้จากนิติบุคคลในวันเดียวกัน
ครึ่งวัน
เอกสารและสิ่งที่ต้องเตรียม
- หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด (อ.ช.2) ฉบับจริง
- ใบปลอดหนี้จากนิติบุคคลอาคารชุด
- บัตรประชาชนและทะเบียนบ้านผู้ถือกรรมสิทธิ์
- หนังสือยินยอมคู่สมรส (ถ้ามี)
- กุญแจ คีย์การ์ด และคู่มือห้องที่ต้องส่งมอบ
ข้อควรระวัง
- ไม่มีใบปลอดหนี้ = โอนไม่ได้ ควรเช็กยอดค้างตั้งแต่วันแรกที่ตัดสินใจขาย
- อาคารที่มีสัดส่วนต่างชาติเต็มแล้ว จะขายให้ผู้ซื้อต่างชาติไม่ได้ ต้องตรวจก่อนรับเงินจอง
- ห้องที่ยังมีผู้เช่าอยู่ ต้องดูเงื่อนไขสัญญาเช่าเดิม เพราะสัญญามีผลผูกพันผู้ซื้อรายใหม่
- อย่าใช้ภาพห้องตัวอย่างของโครงการแทนภาพห้องจริง ผู้ซื้อจะรู้ทันทีเมื่อมาชม
คำถามที่พบบ่อย
ขายคอนโดที่ยังมีผู้เช่าอยู่ได้ไหม
ได้ครับ แต่ต้องแจ้งเงื่อนไขสัญญาเช่าที่เหลือให้ผู้ซื้อทราบ ผู้ซื้อกลุ่มลงทุนมักมองว่าเป็นข้อดีเพราะมีรายได้ทันที ส่วนผู้ซื้อที่จะอยู่เองมักต้องรอสัญญาหมด
ค่าส่วนกลางค้างหลายปี ทำอย่างไร
ต้องชำระให้ครบก่อนนิติบุคคลออกใบปลอดหนี้ บางกรณีตกลงกันได้ว่าหักจากราคาขายในวันโอน แต่ต้องเขียนไว้ในสัญญาให้ชัดเจน
คุยกับทีมขอนแก่นของเรา
โทร 086-4549122 หรือทัก LINE @house4sale ปรึกษาได้ทุกวัน ไม่มีค่าใช้จ่ายล่วงหน้า