อาคารพาณิชย์และพื้นที่ร้านให้เช่าในขอนแก่น — เลือกทำเลจากคนเดินจริง ไม่ใช่จากป้ายเช่า
คำตอบสั้น ๆ
ค่าเช่าอาคารพาณิชย์ในขอนแก่นอยู่ราว 8,000–45,000 บาทต่อคูหาต่อเดือน ขึ้นกับถนน จำนวนชั้นที่ใช้ได้จริง และที่จอดรถหน้าอาคาร ทำเลถนนศรีจันทร์และรอบ ม.ข. ค่าเช่าสูงกว่าย่านรอบนอกอย่างชัดเจน
ผู้เช่าหน้าใหม่มักตัดสินใจจากค่าเช่าต่อเดือนอย่างเดียว แต่ต้นทุนจริงของร้านคือค่าเช่ารวมค่าส่วนกลาง ค่าตกแต่งเริ่มต้น และช่วงเวลาที่ยังไม่มีรายได้ระหว่างตกแต่ง เราจึงคิดให้ผู้เช่าเป็นต้นทุนต่อเดือนตลอดอายุสัญญา
ในขอนแก่น ปริมาณคนเดินต่างกันมากระหว่างช่วงเปิดเทอมกับปิดเทอมในย่านมหาวิทยาลัย และต่างกันระหว่างวันธรรมดากับวันหยุดในย่านกลางเมือง การนับคนผ่านหน้าร้านสองช่วงเวลาก่อนเซ็นสัญญาช่วยลดความผิดพลาดได้มาก
กรอบราคาอ้างอิงในขอนแก่น
| ทำเล / รายการ | กรอบราคา | หมายเหตุ |
|---|---|---|
| อาคารพาณิชย์ถนนศรีจันทร์และกลางเมือง | ประมาณ 20,000–45,000 บาท/คูหา/เดือน | ทำเลค้าปลีกและอาหารที่แข่งขันสูง |
| อาคารพาณิชย์รอบ ม.ข. / ศรีฐาน | ประมาณ 12,000–30,000 บาท/คูหา/เดือน | รายได้ผูกกับปฏิทินการศึกษา |
| อาคารพาณิชย์รอบนอกเมือง | ประมาณ 8,000–18,000 บาท/คูหา/เดือน | ต้องมีที่จอดรถ ไม่งั้นลูกค้าไม่แวะ |
| เงินประกันทั่วไป | ประมาณ 2–3 เดือนของค่าเช่า | ควรระบุเงื่อนไขการคืนไว้ในสัญญาให้ชัด |
ช่วงราคาด้านล่างเป็นกรอบประเมินจากทรัพย์ที่เราพบในตลาดขอนแก่น ใช้เพื่อตั้งต้นเจรจาเท่านั้น ราคาจริงขึ้นกับหน้ากว้าง ทางเข้าออก ผังเมือง สภาพอาคาร และภาระผูกพันของแต่ละแปลง
ขั้นตอนการทำงาน
- 1
สรุปสเปกพื้นที่ที่ต้องใช้
ระบุหน้ากว้าง จำนวนชั้น กำลังไฟ ระบบน้ำทิ้ง และที่จอดรถขั้นต่ำที่ธุรกิจต้องใช้
1-3 วัน
- 2
สำรวจทำเลสองช่วงเวลา
นับคนผ่านหน้าร้านทั้งวันธรรมดาและวันหยุด รวมช่วงเย็นซึ่งเป็นเวลาขายจริงของหลายธุรกิจ
1-2 สัปดาห์
- 3
ตรวจอาคารและระบบ
ตรวจกำลังไฟ ท่อระบายไขมัน การรั่วซึม และสภาพบันไดหนีไฟก่อนตกลง
2-4 วัน
- 4
ต่อรองสัญญา
ต่อรองระยะเวลา ช่วงปลอดค่าเช่าระหว่างตกแต่ง สิทธิต่อสัญญา และผู้รับผิดชอบงานซ่อม
1-2 สัปดาห์
- 5
ทำสัญญาและส่งมอบ
ทำสัญญาเช่าและบันทึกสภาพพื้นที่พร้อมรูปถ่ายในวันส่งมอบ
1-3 วัน
เอกสารและสิ่งที่ต้องเตรียม
- สำเนาโฉนดหรือเอกสารสิทธิของผู้ให้เช่า
- บัตรประชาชนผู้ให้เช่าและผู้เช่า หรือหนังสือรับรองบริษัท
- สัญญาเช่าที่ระบุขอบเขตการซ่อมบำรุงชัดเจน
- บันทึกมิเตอร์น้ำและไฟวันส่งมอบ
- รูปถ่ายสภาพพื้นที่ก่อนตกแต่ง
ข้อควรระวัง
- สัญญาเช่าเกินสามปีต้องจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินจึงจะบังคับได้เต็มระยะ
- ตรวจว่าประเภทกิจการที่จะทำไม่ขัดข้อกำหนดของอาคารหรือผังเมืองบริเวณนั้น
- ธุรกิจอาหารต้องดูระบบบำบัดไขมันและช่องระบายควันตั้งแต่ก่อนเซ็น
- อย่าลงทุนตกแต่งหนักในสัญญาระยะสั้นที่ไม่มีสิทธิต่อสัญญาเป็นลายลักษณ์อักษร
คำถามที่พบบ่อย
เช่าอาคารพาณิชย์ขอนแก่นควรทำสัญญากี่ปี
ธุรกิจที่ต้องลงทุนตกแต่งควรทำอย่างน้อยสามปีพร้อมสิทธิต่อสัญญาเป็นลายลักษณ์อักษร ส่วนธุรกิจทดลองตลาดอาจเริ่มที่หนึ่งปี แต่ควรต่อรองเพดานการขึ้นค่าเช่าไว้ล่วงหน้า
ค่าเช่าปรับขึ้นได้ปีละเท่าไร
ในทางปฏิบัติที่เราพบในขอนแก่นมักอยู่ราว 3–10 เปอร์เซ็นต์ต่อรอบการต่อสัญญา ควรเขียนเพดานไว้ในสัญญาแทนการปล่อยให้ตกลงกันภายหลัง
ใครรับผิดชอบค่าซ่อมอาคาร
โดยทั่วไปโครงสร้าง หลังคา และงานระบบหลักเป็นของผู้ให้เช่า ส่วนงานตกแต่งและอุปกรณ์ภายในเป็นของผู้เช่า แต่ต้องเขียนให้ชัดในสัญญา เพราะเป็นข้อพิพาทที่พบบ่อยที่สุด
มีค่าเซ้งด้วยไหม
บางทำเลกลางเมืองยังมีการเรียกเก็บค่าเซ้งหรือค่าสิทธิการเช่า ควรแยกให้ชัดจากเงินประกันและระบุในสัญญาว่าคืนหรือไม่คืน เพื่อไม่ให้เกิดปัญหาเมื่อย้ายออก
หัวข้ออื่นในขอนแก่น
คุยกับทีมขอนแก่นของเรา
โทร 086-4549122 หรือทัก LINE @house4sale ปรึกษาได้ทุกวัน ไม่มีค่าใช้จ่ายล่วงหน้า