ตรวจที่ดินก่อนซื้อในภาคอีสาน เช็กอะไรบ้าง

โฉนดที่ดิน (น.ส.4 จ.) ให้กรรมสิทธิ์เต็มและซื้อขายจดทะเบียนได้ตามปกติ ส่วน น.ส.3 ก. เป็นหนังสือรับรองการทำประโยชน์ ซื้อขายได้แต่ธนาคารหลายแห่งให้วงเงินต่ำกว่าหรือไม่รับเป็นหลักประกัน

ที่ดิน ส.ป.ก. มีข้อจำกัดการโอนตามกฎหมายและไม่ใช่ที่ดินที่ซื้อขายกันได้อย่างอิสระ หากผู้ขายเสนอราคาถูกผิดปกติ ให้ตรวจประเภทเอกสารก่อนเป็นอันดับแรก

ด้านหลังโฉนดบันทึกประวัติการจดทะเบียนทั้งหมด ทั้งการจำนอง ภาระจำยอม และการแบ่งแยกแปลง ควรคัดสำเนาใหม่จากสำนักงานที่ดินเองแทนการดูจากภาพถ่ายที่ผู้ขายส่งมา

ถ้ามีจำนองค้างอยู่ ต้องระบุในสัญญาให้ชัดว่าผู้ขายจะไถ่ถอนก่อนหรือในวันโอน พร้อมกลไกการชำระที่ปลอดภัยสำหรับทั้งสองฝ่าย

ที่ดินสวยแต่ไม่มีทางเข้าออกตามกฎหมายคือปัญหาที่พบบ่อยที่สุดในแปลงราคาถูกนอกเมือง ตรวจว่าถนนที่ใช้เป็นทางสาธารณะ หรือเป็นภาระจำยอมที่จดทะเบียนไว้จริง

ควรขอให้รังวัดสอบเขตหากแนวรั้วหรือคันนาไม่ตรงกับรูปแปลงในโฉนด ค่ารังวัดถูกกว่าการฟ้องคดีแนวเขตในภายหลังมาก

สอบถามสีผังเมืองกับสำนักงานโยธาธิการและผังเมืองจังหวัด เพราะสีผังกำหนดว่าสร้างอะไรได้บ้าง โดยเฉพาะถ้าตั้งใจทำอาคารพาณิชย์หรือหอพัก

สำหรับพื้นที่ริมถนนสายหลักในขอนแก่น ควรตรวจแนวขยายถนนและแนวเวนคืน รวมทั้งถามชาวบ้านรอบแปลงว่าฤดูฝนน้ำขึ้นถึงระดับไหน ข้อมูลนี้มักไม่ปรากฏในเอกสารใด