ค่าโอนและภาษี

ค่าโอนบ้านและที่ดิน ใครจ่ายอะไร และคิดอย่างไร

19 สิงหาคม 2569อ่าน 7 นาที

คำตอบสั้น ๆ

ค่าใช้จ่ายวันโอนหลัก ๆ มีสี่รายการ ได้แก่ ค่าธรรมเนียมโอน 2% ของราคาประเมิน ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ของราคาสูงกว่าระหว่างราคาขายกับราคาประเมิน (เมื่อถือครองไม่ถึง 5 ปีและไม่มีชื่อในทะเบียนบ้านครบ 1 ปี) หรืออากรแสตมป์ 0.5% แทน และภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายตามฐานราคาประเมินและปีที่ถือครอง โดยอัตราเหล่านี้เป็นอัตราอ้างอิงที่ควรยืนยันกับสำนักงานที่ดินก่อนทำธุรกรรม

มือกำลังกดเครื่องคิดเลขข้างเอกสารซื้อขายบนโต๊ะไม้ในห้องรับรอง

ค่าธรรมเนียมการโอน

คิด 2% ของราคาประเมินทุนทรัพย์ที่สำนักงานที่ดินใช้ ไม่ใช่ราคาที่ตกลงซื้อขายกัน ในทางปฏิบัติที่ขอนแก่นมักตกลงแบ่งกันคนละครึ่ง แต่ก็มีจำนวนไม่น้อยที่ผู้ขายรับทั้งหมดเพื่อปิดการขายให้เร็ว

บางช่วงรัฐมีมาตรการลดค่าธรรมเนียมสำหรับที่อยู่อาศัยราคาไม่เกินเพดานที่กำหนด ควรตรวจสอบมาตรการที่มีผลบังคับ ณ วันโอนกับสำนักงานที่ดินโดยตรง

ภาษีธุรกิจเฉพาะ หรือ อากรแสตมป์

หากผู้ขายถือครองไม่ถึง 5 ปี และไม่ได้มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านครบ 1 ปี จะเสียภาษีธุรกิจเฉพาะรวมภาษีท้องถิ่นราว 3.3% ของราคาที่สูงกว่าระหว่างราคาขายกับราคาประเมิน

หากเข้าเงื่อนไขยกเว้น เช่น ถือครองเกิน 5 ปี หรือมีชื่อในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี จะเสียอากรแสตมป์ 0.5% แทน ซึ่งถูกกว่ามาก จุดนี้คือเหตุผลที่ผู้ขายหลายรายเลือกรอให้ครบเงื่อนไขก่อนขาย

ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย

คำนวณจากราคาประเมิน หักค่าใช้จ่ายเหมาตามจำนวนปีที่ถือครอง แล้วเฉลี่ยเป็นรายปีเข้าอัตราภาษีก้าวหน้า ยิ่งถือครองนานยิ่งหักค่าใช้จ่ายได้มาก

โดยหลักผู้ขายเป็นผู้รับภาระรายการนี้ เพราะเป็นภาษีจากเงินได้ของผู้ขายเอง แม้ในทางปฏิบัติจะต่อรองรวมในราคาขายได้

ค่าจดจำนองและค่าใช้จ่ายที่คนมักลืม

ผู้ซื้อที่ใช้สินเชื่อจะมีค่าจดจำนอง 1% ของวงเงินกู้ บวกค่าอากร ค่าประเมินหลักประกันของธนาคาร และค่าประกันอัคคีภัยตามที่ธนาคารกำหนด

อย่าลืมค่าใช้จ่ายหลังโอน เช่น ค่าโอนมิเตอร์ไฟฟ้าและประปา ค่าส่วนกลางล่วงหน้าในโครงการจัดสรร และค่าติดตั้งเครื่องใช้ในบ้าน ซึ่งรวมกันมักเป็นหลักหมื่น

สรุปสิ่งที่ควรจำ

ค่าธรรมเนียมโอนคิดจากราคาประเมิน ไม่ใช่ราคาที่ตกลงกัน
ถือครองครบ 5 ปีหรือมีชื่อในทะเบียนบ้านครบ 1 ปี เปลี่ยนจากภาษีธุรกิจเฉพาะเป็นอากรแสตมป์
เขียนในสัญญาให้ชัดว่าใครจ่ายรายการใด ป้องกันการเถียงกันหน้าเคาน์เตอร์
ตัวเลขทั้งหมดเป็นอัตราอ้างอิง ควรยืนยันกับสำนักงานที่ดินขอนแก่นก่อนวันโอน

คำถามที่พบบ่อย

ค่าโอนบ้านราคา 2 ล้านบาท ประมาณเท่าไร

หากราคาประเมินใกล้เคียง 2 ล้านบาท ค่าธรรมเนียมโอน 2% จะราว 40,000 บาท บวกอากรแสตมป์หรือภาษีธุรกิจเฉพาะและภาษีหัก ณ ที่จ่ายตามเงื่อนไขการถือครอง รวมทั้งหมดมักอยู่ในช่วงหลายหมื่นถึงราวแสนต้น ๆ ควรให้สำนักงานที่ดินคำนวณตัวเลขจริงก่อนนัดโอน

ผู้ซื้อกับผู้ขายต้องแบ่งค่าโอนคนละครึ่งเสมอไหม

ไม่ กฎหมายไม่ได้บังคับสัดส่วน เป็นเรื่องที่ตกลงกันในสัญญา ตลาดขอนแก่นนิยมแบ่งคนละครึ่งสำหรับค่าธรรมเนียมโอน ส่วนภาษีของผู้ขายมักตกที่ผู้ขาย

ราคาประเมินกับราคาขายต่างกันมากได้ไหม

ได้ และมักต่างกัน ราคาประเมินทุนทรัพย์ใช้เพื่อคำนวณค่าธรรมเนียมและภาษี ส่วนราคาขายคือราคาที่ตกลงกันจริงในตลาด สำนักงานที่ดินจะใช้ฐานที่สูงกว่าในบางรายการภาษี